Knotel

Ne yapıyordu?

Knotel, şirketlere kendi markalarını taşıyan, ihtiyaçlarına göre tasarlanmış genel merkezler kurup işleten ve bu alanları esnek sözleşmelerle kiralayan New York merkezli bir esnek ofis girişimiydi. WeWork'ün paylaşımlı masa modelinin aksine, kiracının büyüyüp küçülebildiği özel ofisler sunarak kendini “hizmet olarak genel merkez” diye konumlandırdı. 2019'da New York'tan São Paulo'ya 11 şehirde 200'ü aşkın lokasyon işletiyordu.

Neden kapandı?

Şirket uzun vadeli kira sözleşmeleri ve pahalı tadilatlarla hızla büyürken beklenenden fazla boş alanla karşılaştı. Business Insider'ın aktardığına göre 2019 zararı 233 milyon dolara ulaştı; şirket bu rakama itiraz etti. The Real Deal, pandemiden önce de dava ve tahliyelerin başladığını yazdı. Covid-19 ofis talebini çökertince Knotel çalışanlarının yarısını işten çıkardı ya da ücretsiz izne gönderdi, gelirler geriledi ve bazı mülk sahipleri dava açtı. Yeni fon arayışı sonuç vermeyince şirket Şubat 2021'de iflas başvurusu yapıp varlıklarını Newmark'a sattı.

Hikâyesi

Mart 2020'de Knotel çalışanları kötü haberi iki parça halinde aldı: kadronun yüzde 30'u işten çıkarılıyor, yüzde 20'si ücretsiz izne gönderiliyordu. Oysa yalnızca yedi ay önce şirket 400 milyon dolarlık bir yatırım turunu kapatmış, unicorn olarak WeWork'ün en ciddi rakiplerinden biri sayılmaya başlamıştı. Covid-19 kapıyı çaldığında, New York'un en hızlı büyüyen ofis girişimi aslında zaten kırılgan bir zeminde duruyordu.

Knotel'i 2016'da Virgin Mobile'ın kurucu ortaklarından Amol Sarva ile eski girişim sermayedarı Edward Shenderovich kurdu. Fikir, WeWork modelini tersine çevirmekti: paylaşımlı masalar yerine her şirkete kendi markasını taşıyan, ihtiyaca göre büyüyüp küçülebilen bir genel merkez kurmak ve bunu esnek sözleşmeyle kiralamak. 2017'de 25 milyon dolarlık A serisi, 2018'de Newmark Knight Frank ve The Sapir Organization liderliğinde 70 milyon dolarlık B serisi geldi. Ağustos 2019'daki 400 milyon dolarlık turla birlikte şirket, New York, Londra, Berlin, Paris ve São Paulo'nun da aralarında bulunduğu 11 şehirde 200'ü aşkın lokasyonda 4 milyon fit kareyi aşan alan işlettiğini açıkladı.

Büyümenin faturası ise ağırdı. Business Insider'ın gördüğünü söylediği finansallara göre şirket 2019'da 233 milyon dolar zarar etti; Knotel bu rakama itiraz etti. Uzun vadeli kiralar ve pahalı tadilatlar beklenenden fazla boş alanla birleşince bilanço zorlandı. The Real Deal, pandemiden önce bile şirketin davalar ve tahliyelerle uğraştığını yazmıştı. 2020'nin ikinci çeyreğinde gelir yaklaşık yüzde 20 düşerek 59 milyon dolara indi, bazı mülk sahipleri kâr paylaşım anlaşmalarının bozulduğunu öne sürerek dava açtı.

Şubat 2021'de Knotel iflas başvurusu yaptı ve varlıklarını, aynı zamanda yatırımcısı olan gayrimenkul komisyoncusu Newmark'a bildirildiğine göre 70 milyon dolara satmayı kabul etti. Newmark süreç boyunca yaklaşık 20 milyon dolarlık finansman da sağladı. Bir yıldan kısa süre önce 1,6 milyar dolar değer biçilen şirkete yatırılan yaklaşık 560 milyon doların büyük bölümü böylece buharlaştı.

Knotel'in hikâyesi, esnek ofis işinin özünde bir vade uyumsuzluğu işi olduğunu hatırlatıyor. Müşteriye esneklik satarken mülk sahibine uzun vadeli taahhüt veren şirket, talep ilk düştüğünde aradaki farkı kendi kasasından ödemek zorunda kalır.

Girişimciler için dersler

• Müşteriye kısa vadeli esneklik satıp mülk sahibine uzun vadeli kira taahhüdü veriyorsanız, doluluk yüzde 20 düştüğünde kaç ay dayanabileceğinizi önceden hesaplayın.
• Kiralık alanla büyüyen modellerde gelir paylaşımı ya da yönetim sözleşmesi gibi riski mülk sahibiyle bölüşen yapıları erken dönemde deneyin.
• Pazar liderinin sendelemesi sizin modelinizin sağlam olduğunu kanıtlamaz; aynı risk kalemlerini kendi bilançonuzda arayın.

Kaynaklar

1. A look at how proptech startup Knotel went from a $1.6B valuation to filing for bankruptcy (TechCrunch, 2021-02-05)
2. Knotel Files for Bankruptcy as Pandemic Strains Office Rentals (Bloomberg, 2021-02-01)
3. CEO Who Celebrated WeWork's Demise Must Fix Own Firm: Knotel (The Real Deal, 2020-01-31)

Bu bölüm kamuya açık kaynaklardan (Wikidata, haber arşivleri, şirket duyuruları) derlenmiştir. Rakamlar kaynaklarda yer aldığı biçimiyle verilir; bilinmeyen alanlar boş bırakılır. Hata görürsen aşağıdaki formdan bildir.